Mucho se ha hablado del cambio normativo que supone el Real Decreto de autoconsumo, sin embargo, las cuestiones prácticas todavía generan dudas. Es importante tener algunos conceptos y procedimientos claros antes de proponer a la comunidad de vecinos la instalación de unas placas fotovoltaicas en la azotea. En este texto intentamos clarificar algunas de las dudas que puedan surgir.
En primer lugar, es necesario consultar distintos documentos relacionados con la Comunidad de Propietarios como son:
- Los Estatutos, que es el documento que especifica las normas de funcionamiento de las que se ha dotado la comunidad de vecinos y la forma de toma de decisiones de la misma de cara a determinar la mayoría legal necesaria para la adopción del acuerdo. Por ejemplo, si los estatutos contemplan que la azotea está destinada al uso de un jardín comunitario, o si está disponible, para instalar un autoconsumo.
- La normativa de régimen interno, que es el documento que rige las normas de conducta que regulan la actividad de los propietarios: el uso del ascensor, el uso de las zonas comunes o el uso de la piscina.
- El título constitutivo de la propiedad horizontal porque en él se establece el porcentaje de cuota de participación que se asigna a cada piso, garaje o local de acuerdo con su superficie útil. Es importante para cerciorarnos de que llegamos al 33.33% de coeficiente de participación, tal y como veremos más adelante.
¿Pero qué es el coeficiente de participación? El coeficiente de participación es el porcentaje que determina la participación del propietario en la comunidad sobre el conjunto del edificio – su casa, las instalaciones y los elementos comunes del inmueble-, es decir, representa el porcentaje de las propiedades sobre el total de la comunidad y la parte proporcional sobre los elementos comunes de la comunidad de propietarios. La suma total de los coeficientes de participación de todos los vecinos es de 100%.
Una vez hayamos consultado estos documentos y tengamos claro cuál es el coeficiente de participación de cada vecino – en realidad esta información se usa diariamente en las juntas de vecinos y es sencilla de recabar consultando al administrador – es necesario convocar una junta de propietarios.
Tras la convocatoria de la junta en cuyo orden del día debe estar incluido el punto de instalación de autoconsumo, es necesario que la reunión se constituya con la mayoría simple de asistencia personal de los propietarios que establece la Ley de Propiedad Horizontal.
Si conseguimos los votos de un tercio de los propietarios – que estén al corriente de las cuotas – que a su vez representan un tercio de las cuotas de participación para el autoconsumo colectivo, o de tres quintos para el autoconsumo común ¡Acuerdo adoptado!.
Aquí existen excepciones, por ejemplo, si el instalar paneles solares en la azotea requieren una modificación de estatutos, la decisión debería ser tomada por unanimidad. Si supone una modificación de la normativa de régimen interno, se necesitaría mayoría simple, pero estos casos se salen de la norma y serán los menos.
¿Y cómo comunicamos esto al resto de propietarios?
Para poner la decisión tomada en conocimiento del resto de propietarios, es necesario recoger los acuerdos en el acta de la junta. Recomendamos incluir en dicho acta cuál sería el procedimiento para que los propietarios, que por ejemplo no estaban presentes en la junta o no se sumaron inicialmente al acuerdo, se incorporen posteriormente al acuerdo.
Aquí se abre un periodo de tiempo de tres meses donde los vecinos que estén en contra del acuerdo adoptado podrían impugnarlo. Para ello, es necesario que dicho propietario esté al tanto del pago de las cuotas a la comunidad y que además, haya votado en contra.
Para impugnar el acuerdo se necesita (1) que el acuerdo esté en contra de la ley o los estatutos (2) que el acuerdo resulte gravemente lesivo para los intereses de la propiedad a favor de los que han votado a favor o (3) que cause perjuicio a un propietario que no tenga por qué soportar el daño.
¿Y si hay personas que no han estado en la junta y se quieren sumar después?
Los propietarios que se quieren sumar a posteriori simplemente tendrán que realizar la solicitud según el procedimiento establecido en el acta, realizar el abono del importe establecido y ¡Ya estaría autorizado!
Recomendaciones procedimentales
Incluir en el orden del día de la junta de vecinos que se va a tratar el punto de la instalación de autoconsumo
Incluir en el acta de acuerdos el procedimiento para vecinos que se quieran sumar al autoconsumo posteriormente (modelo de solicitud, plazos, pagos, etc.). La gente nueva que se quiera sumar, simplemente necesita seguir el procedimiento y pagar el importe actualizado que le hubiera correspondido en el momento de la adopción del acuerdo.
¿Por qué sumarte cuanto antes mejor?
Cuanto antes te incorpores al autoconsumo, el coste de incorporación será menor. Las personas que se sumen posteriormente, deben abonar intereses legales anuales, que serán menores cuanto antes se produzca la incorporación.
La amortización de la inversión es mayor cuanta más gente se haya incorporado, tanto en número como en tiempo. Cuantos más seáis antes se amortiza la inversión y se empiezan a tener beneficios antes.
Porque es un beneficio común, para los vecinos y el planeta.
